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多地楼盘以价换量或是个案 专家称房价下降概率大

发布日期:2014年3月11日   石河子房产网

据中国之声《央广夜新闻》报道,2月23日,就在杭州存量房11万余套的风口浪尖,杭州两楼盘接连大幅度降价的消息引发媒体等各方关注。其中的一个楼盘——天鸿·香榭里甚至打出了直降6000元/平米的口号。但是,就在降价当天,有业主以19300元/平米买下了该楼盘的房子。对他们来说,几小时内等于就损失了50万元,于是反悔、甚至要求退房等等新闻随即发生。

  不仅是杭州,在常州,明星楼盘近腰斩降价频发楼市隐现变局;而在济南,一高价楼盘降价促销除了九折优惠之外,老客户介绍新客户,还可以奖励4万元的购物卡;在广州,楼市降价潮蔓延至珠三角广州房企跟风全线88折。

  在降价频发的长三角地区,面对大幅降价的楼盘,老业主心有不甘,但还在观望的业主就认为这是一件十足的好事儿,是一个非常好的投资机会。

  新晋消费者:北海公园和香榭丽,这两个降价。假如说没有出现这种情况的话,我今天已经下单了,想观望一下再说。

  长三角地区不少新建楼盘正在争相降价,而且降价幅度非常之大。天鸿香榭丽刚打出直降6000元的口号不久,雅居乐星河湾就降了7000元。

  星河湾销售代表小邵:以前是毛坯均价一万三,精装修一万八,现在差不多最便宜的在6千5左右,降了7千。前两天我们三天买了2个亿,卖了200多套房子。

  在我们早已经习惯了房价节节攀升的情况之下,这种久违的场景自然引起了高度关注。这股降价风潮是否会扩散到全国?二三线城市的房价真的普遍开始松动了吗?

  作为浙江省第二大城市,杭州的楼市降价潮会不会波及宁波?今天,银亿、宁房、百隆等甬城多家房地产企业在接受记者采访时均表示,一直以来,宁波的楼市都比较理性,今年整体形势也会比较平稳,但不排除个别板块因竞争激烈会出现降价销售可能。据了解,到目前为止宁波还没有一家房地产企业公开宣布降价。那么,宁波楼市有没有可能跟风杭州降价潮?银亿房地产股份有限公司营销副总监王贤丰认为,与杭州相比,宁波降价空间不大,各个区域之间的价格差不明显,竞争也没有杭州激烈,因此出现大幅降价的可能性不大。

  王贤丰:杭州的房价来讲可能比宁波要高50%以上,甚至70%,80%这样,本身的房价比较高,每年宁波因为相对成交量也比较平稳。

  百隆房地产有限公司总经理谢耀君也认为,杭州的楼市降价并非是区域性的,只是集中在个别板块,而且近年来宁波的楼市发展都比较健康理性,地价和房价一直处于同步平稳增长状态,因此今年的房价也不太可能会出现大幅波动。

  谢耀君:我们宁波一直是比较稳定,每年有一定的涨幅,控制的比较合理。2014年的房价,涨是不太可能了,大跌也不太可能,微跌有可能,微涨也有可能,看你这个盘是在什么位置。

  据测算,去年宁波六区成交住宅和商住用地面积,可建楼盘总规模逾900万平方米,这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。因此不少房地产业内人士都表示, 从市场的供需来看,今年宁波楼市面临的市场压力会比较大,整体形势竞争比较激烈,因此不排除会个别区块会有一些楼盘用降价促销来抢占市场份额。

  业内人士:像打折什么他为了回盘清理,要看情况。个别区域可能供应量比较大,或者说个别区域在以前经营过程中房价涨幅太高,不理性了,现在一个理性回归。

  业内人士表示,从板块区域上来说,宁波江北区这两年云集了绿地、九龙仓、港中旅、世茂等众多大牌开发商,相对来说房企竞争比较激烈, 降价的可能性比较大。

  在郑州市航海路嵩山路的一处楼盘,看房的人仍然不少。

  苏女士:想着过了年房价会降一点,上个月就开始看房子,跑的地方也不少。像我们现在看的这房子上个月看的时候8300一平米,本来以为其他一些大城市房价都降了,谁知道今天过来一看又涨到8500一平米了。

  在郑州市航海路未来路,有的楼盘房价格在9000元以上,丝毫没有松动的迹象,前来售楼中心看房的刘先生对此就持着观望态度。

  刘先生:价格还是没有变化,也不敢下手。想着万一要是房子降价了,现在买就不花算,这两天在网上看见杭州、温州那边的房价都降下来了,我估计咱们郑州也可能会降吧,还是再观察观察再决定买不买。

  记者走访了郑州市不同区域的5家售楼中心,房价总体上都保持着稳中有升的态势,河南财经政法大学教授刘社分析:目前郑州市商品住宅的市场需求依然较旺盛。

  刘社:一个月前全市商品住宅只有459万平方米,每个月大概可以销售到70多万平方米,根据这个郑州市目前的商品住宅库存量只够6.2个月来销售。那么业界一般有一个这样的大致判断,就是库存量不足6个月这就叫做供不应求,如果要是库存量12个月的样子那就叫做供求平衡。

  在福建,上午9点,厦门集美区杏林大桥桥头一处在售楼盘一开门就迎来众多看房者。销售人员表示,他们下个月即将开盘销售的是第三期10号楼,共有228套房,均价在每平方米2万元以上,目前客户的预约量远远超出房源数量。现场记者看到,苏女士从去年开始看房,前后看了半年左右,这期间房价节节攀升,让她相当着急,于是她决定立即出手。

  相比岛外一手楼盘,厦门岛内新楼盘价格更高,但依旧销售火爆。厦门嘉禾路附近楼盘销售人员表示,近期他们新楼盘的认购顾客已经超出了预售房产的套数,近来银行相对紧缩的房贷政策对一手房的影响并不大。据统计,上周厦门一手住宅成交555套,环比上涨13.03%。不少购买一手房的购房者也与苏女士有相同的看法。

  购房者:前面刚开始看的时候,房价还算是可以接受,后来发现看的越久房价越来越不能接受。

  与一手房价格坚挺相比,二手房交易量则开始下滑。1月份,厦门市二手住宅成交总计1702套,而2月份截至上周末,厦门二手住宅总成交仅有681套。厦门中振地产的沈先生告诉记者,从开春到现在成交的几个单子里,投机投资客几乎见不到。

  沈先生:最近我们所有的单子,全部都是刚性需求,也基本上都是首套购房,那投机投资客的话现在是杳无音信没有浮出市场。

  自去年12月,合肥房价“蹿”了一下后,2014年开年合肥房价明显放慢了步伐,“稳”字当头。记者在调查中发现,面对降价潮,合肥楼市无论是业内还是购房者的感觉,都还没有太大变化。记者致电多个楼盘,均没有降价的情况出现,合肥政务区一家楼盘置业顾问表示,近期房价没有上涨,但也没下降。

  置业顾问:价格九千多,一房一价,跨度比较大,这个没法给你报,它没有均价,因为我们都讲九千多,一房一价的。价格本来就没涨,备案之后,价格涨不了。

  置业顾问信心满满,面对记者询问外地降价潮是否波及合肥楼市,置业顾问出现了不耐烦的状态。

  置业顾问:不可能降,合肥的房价怎么可能降呢?很多人不就是讲当时降价买房,现在不是从六千多不买买九千多了吗? 怎么降呢?价格的话只会越来越贵,不会越来越便宜的。不可能跌的,你要等跌的话你这边的话就可以不用考虑了。

  合肥蜀山区望江路上的一家楼盘置业顾问也直接否定了降价的可能性。

  置业顾问:它的折后在九千五左右,单价要稍微高一点点,听谁说房价要降,从来没听讲过,现在地价这么贵怎么可能会降价呢?这个位置还比较好,而且华地是品牌小区,卖的还不错。

  根据合肥当地一家房地产网站的网上调查,过半网友认为马年合肥房价仍是上涨的趋势。

  市民李女士:前段时间看了怀宁路旁边大溪地均价是8000,前两天又去看了一次还是8000,也没有涨也没有降,我感觉合肥作为省会来讲同比其他的省会城市房价不算是高的,我还可以接受。

  记者:365地产家居网资讯总监郭红兵表示,与香港、杭州楼市不同,近几年合肥的房价涨幅并不大,而且刚需市场需求旺盛,不存在供过于求的市场局面,因此这种降价风波很难危及合肥。

  郭红兵:目前为止,合肥暂时还不会受到这种降价潮的一个冲击。合肥现在的四万多套的存量还是一个结构性不均匀的存量。刚需的住房或者是中小套型住房的存量并不是很大。整个合肥市商品住房的这种需求量还是没有出现明显的下降。那么从其他城市来看,降价的城市关键都是需求出现的一些变化,库存比较多的时候才出现这种情况。所以我预计暂时这种降价的风潮到不见得会波及到合肥。

  不过,郭红兵也坦言,降价潮虽然很难波及到合肥,但现在的合肥楼市想涨上去也很难。

  郭红兵:但是由于今年年初,包括市场上的声音,甚至包括王石和任志强等等对楼市的观念转变,会影响市场。所以从一定程度上,这些市场的信号以及专家包括业内人士的观点将影响到现有的开发商对未来价格的预期,可能会抑制目前房价上涨的势头。

  部分城市目前房价变动的现状,起起落落间银行的变化也成为重要的权重,结合此前媒体的报道,兴业银行停办房地产夹层融资业务,平安银行房贷利率最高上浮40%,招行不接房贷申请,北京五大行房贷上浮至基准利率。不过,就在昨天中午,多家银行同时都站出来辟谣,说房贷并没有暂停。

  事实上,针对地产行业的夹层融资从未大规模开展。据了解,建行从未开展此项业务,招行也只小范围进行,就连此次宣布暂停业务的兴业银行,其华东分行某信贷人士也表示,分行目前为止一笔都没做成过。既然暂停的只是一个原本就很“小众”的服务,那么市场此次的担忧,是否完全是杞人忧天呢?中原地产市场总监张大伟表示,虽然影响不大,但这仍然是一个信号。

  张大伟:它其实是一个信号,这个虽然说量很小,实际对整个市场对于房地产的资金影响不会太大,但是既然有收紧的信号传出来,对市场的解读来说,就认为是不是其他也会同步收紧。

  原本小众业务的暂停,却换来大众层面的瞩目,真实的原因是,它佐证了人们对银行收紧房企银根的猜测。某商业银行信贷人士表示,楼市表现欠佳,因此缩紧信贷的传闻,真的不只是传闻。

  某银行银行信贷人士:我们银行首先房地产项目贷款立项很难批,除非是国有的、大型民营企业,做城镇化建设,或者城市改造的,可能会批。第二是,做这种大项目即使批了额度也下不来,额度也会受影响。

  知名房地产专家亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生此前接受媒体采访时表示,当前杭州、常州、襄阳出现楼盘“以价换量”的降价现象,属于房企个案的市场行为,被夸大了,不值得大惊小怪。

  谢逸枫:因为我判断,这三个城市楼盘都存在特殊性。比如杭州的北海公园实际上是清盘的,它手里没有几套房子了,把这几套房子卖出去就没房子卖了。天龙香榭里,这个楼盘打最低的那几套房子,跟前期的高档比较的确低了四五千块钱,但是均价绝对没有掉那么多降幅被夸大了。还有常州的星河湾,媒体上说直降5000块钱,实际上这个5000块钱是毛坯房,而且只有两三套。另外一个大名城下降了1千块钱,按照我们对每个套数的计算,均价评估实际上没有这么多,是被媒体夸大了。襄阳的楼盘降价促销,今天我们获得最新的消息是这个楼盘已经崩盘了,开发商已经破产了,原因并不是跟这个放贷收紧有关系,而是开发商违背了市场规律,导致资金回笼不及时。因此,跟放贷收紧跟杭州降价是俩码事都没有什么关系的。

  著名经济学家马光远先生此前表示,今年房价下降可能是大概率事件。

  马光远:这是一个长期趋势的判断。首先,最根本的原因一是去年涨的太多,透支了未来很多年上涨的空间。第二是过去11年,整个房地产表现特别好,好到超过预期,包括房地产投资的指数,包括新房的开工量,包括住宅的开工量。整个房地产的开工量超过66.6亿平,去年整个销售超过13亿平,去年到位资金超过12.2万亿,全社会的融资额7.29万亿。这种好的表现,未来这些房子如果建成,也得销售很多年。

  其次,就是整个货币政策的变化,过去很多年中国房地产之所以出现价格的上涨,主要由三大引擎,第一是货币的过渡宽松,第二个引擎事需求引擎,第三个引擎就是中国经济高速增长。这三大引擎,第一个是高速增长,基本上可以判断我们已经告别8%以上的增长了,整个经济的基本面,现在强调的不是数字,而是增效,这个引擎基本上熄火。第二个引擎,今年我判断一类宽松的货币来发展房地产来讲,非常要命,现在看到整个房地产融资成本是非常高的,目前出现信托问题、整个货币领域出现的一些现象都跟房地产有关系。第三个是需求,现在可以判断三四线的城市需求基本得到满足,而且房子出现了过剩,供求规律发生作用,所以三四线出问题很正常。三大引擎如果同时出问题,今年出现逆转的可能性质相当大。

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